文 | 徐遠(yuǎn) 北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授
編輯 | 瞭望智庫(kù)
本文為瞭望智庫(kù)書(shū)摘，摘編自《城里的房子》，中信出版集團(tuán)2018年12月出版，原標(biāo)題為《東京地產(chǎn)：“泡沫”沒(méi)有告訴你的故事》，文章有刪減。
說(shuō)起東京地產(chǎn)，“泡沫破滅”“一蹶不振”是經(jīng)常用到的詞匯。東京的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，從1990年左右的頂峰時(shí)期到現(xiàn)在，下降了約7成。日本經(jīng)濟(jì)“失去了20年”也被認(rèn)為與房地產(chǎn)泡沫破滅有關(guān)。
然而，2013年以來(lái)東京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈，房子再次成為眾多投資者競(jìng)相追逐的熱門(mén)資產(chǎn)，東京也頻頻被機(jī)構(gòu)投資者列為亞太區(qū)第一、全球前三值得投資的市場(chǎng)。
與之對(duì)應(yīng)的，就是各國(guó)買(mǎi)房者奔赴日本購(gòu)房。最近，一篇講述中國(guó)人赴日買(mǎi)房的文章就引發(fā)了很多人的討論。
文中有人為了孩子的教育買(mǎi)房 ，有人為了土地終身所有買(mǎi)房，但更多的是為了投資、房生錢(qián)而買(mǎi)房。后者大多購(gòu)置了小型房產(chǎn)進(jìn)行出租，或做民宿，沒(méi)想到，隨之而來(lái)的卻是安全事故頻發(fā)——
有女生差點(diǎn)遭遇房東性侵；大阪兵庫(kù)縣一家民宿的行李箱中發(fā)現(xiàn)一顆女性頭顱；不堪陌生人侵?jǐn)_的當(dāng)?shù)厝硕骆i眼、報(bào)警、甚至上街示威……
2018年6月出臺(tái)的《住宅宿泊事業(yè)法》(民宿新法)將出租、民宿的路子堵死，許多人只得賠錢(qián)拋售。一位北京人在東京河湖區(qū)花一百多萬(wàn)人民幣買(mǎi)下一套兩居室，他打通了房間，重做了裝修。沒(méi)想到一年還不到，新法規(guī)一出臺(tái)，他就收到了管理公司的警告，最后賠了60多萬(wàn)人民幣才將房子脫手，這還不包括負(fù)擔(dān)的稅收和裝修成本。
大部分赴日買(mǎi)房的中國(guó)人在先賺后賠的變化下，開(kāi)始彷徨無(wú)措，不知未來(lái)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)到底將走向何處。
日本房地產(chǎn)的真相到底如何？日本的經(jīng)驗(yàn)又能給我們什么樣的啟發(fā)？
01
東京有三層
說(shuō)到東京，其實(shí)可以有三層相差很大的概念：東京都市圈、東京都和東京特別行政區(qū)。這三層?xùn)|京概念差異很大，人口密度和房?jī)r(jià)也很不同。為避免討論中的混亂，先厘清這三層概念。
（圖為東京市區(qū) 圖源：視覺(jué)中國(guó)）
東京都市圈，又稱首都圈，以東京市區(qū)為中心，半徑80公里的區(qū)域內(nèi)，東京都、神奈川縣、千葉縣、崎玉縣等一都七縣共同組成了東京都市圈。圈域面積3.69萬(wàn)平方公里（相當(dāng)于2.25個(gè)北京），約占日本國(guó)土面積10%；人口總數(shù)4378萬(wàn)人，占全國(guó)三分之一以上，創(chuàng)造了全國(guó)40%的GDP。
東京都，相當(dāng)于我國(guó)的省，轄區(qū)包含東京特別行政區(qū)（位于東京都東部）、多摩地區(qū)（含西部多山地區(qū)、中部很多小城市及村落），以及伊豆諸島、小笠原群島等島嶼地區(qū)。
東京都占地2190平方公里，相當(dāng)于北京市區(qū)面積的1.6倍，人口1316萬(wàn)，是日本47個(gè)都道府縣中人口數(shù)最多的，人口密度為日本全國(guó)的18倍。該區(qū)域GDP為95萬(wàn)億日元（約合人民幣56849億元），人均GDP相當(dāng)于日本全國(guó)的1.7倍，上海市的4倍。這里擁有全球流量最高的鐵軌系統(tǒng)和通勤系統(tǒng)，賦予了東京都強(qiáng)大的人口虹吸能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，東京都日間人口數(shù)為1558萬(wàn)人，每日有約240萬(wàn)人交通往返。
東京特別行政區(qū)（原東京市），位于東京都的東部，包含23個(gè)特別行政區(qū)，占地619平方公里（相當(dāng)于1.4個(gè)海淀區(qū)），人口更為稠密，共有938.5萬(wàn)居住人口，人口密度為15162人/平方公里。在世界范圍內(nèi)，這個(gè)區(qū)域的人口密度都是很高的，僅次于中國(guó)澳門(mén)、摩納哥、曼哈頓島等地方。
在東京特別行政區(qū)的23個(gè)區(qū)中，中心6區(qū)包括千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、文京區(qū)、澀谷區(qū)。這里是東京的核心區(qū)，是東京的最繁華地段，日本的皇宮就位于千代田區(qū)。這六個(gè)區(qū)占地面積86.9平方公里，總?cè)丝?30萬(wàn)人，人口密度1.5萬(wàn)人/平方公里。其中千代田區(qū)由于是皇宮所在地，人口密度較低，只有5000人／平方公里，拉低了6區(qū)的平均密度。
02
位置、位置、位置
東京各區(qū)域之間差異很大，而人口的流動(dòng)是區(qū)域之間差異的集中體現(xiàn)。
2010—2015年，日本全國(guó)的人口總數(shù)從1.28億減少到了1.27億，減少了0.78%。然而，同時(shí)期的東京地區(qū)的人口卻是增加的——東京都市圈、東京都和東京特別行政區(qū)的人口增速分別為0.72%、2.58%和4.87%。其中，位于東京中心的港區(qū)、中央?yún)^(qū)、千代田區(qū)和澀谷區(qū)的人口增速均超過(guò)10%。
根據(jù)東京都政府預(yù)測(cè)，這種人口向東京中心區(qū)域集聚的趨勢(shì)將長(zhǎng)期持續(xù)。港區(qū)這個(gè)占地約20平方公里的地方，2017年3月的人口數(shù)達(dá)到25萬(wàn)人，在過(guò)去22年間增長(zhǎng)72.9%。
人口的涌入，與東京城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲相互驗(yàn)證。
2013年1月至2017年7月，東京中心6區(qū)中70平方米大小的房屋，單價(jià)從每平方米4.4萬(wàn)人民幣飆升至6.2萬(wàn)人民幣，漲幅超過(guò)40%。
東京的區(qū)域差異，決定著東京房?jī)r(jià)要分區(qū)域來(lái)看，不能一概而論。
即便是在核心的23個(gè)特別行政區(qū)內(nèi)部，房?jī)r(jià)差異也很大。以70平方米大小的房屋的價(jià)格為例，東京中心6區(qū)與西南6區(qū)，以及西南6區(qū)與東北11區(qū)之間，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期存在1000萬(wàn)日元（約合人民幣60萬(wàn)元）左右的差距，價(jià)差相當(dāng)于城區(qū)均價(jià)的五分之一。2015年到2017年，這種差距被進(jìn)一步拉大，中心6區(qū)與西南6區(qū)的差距達(dá)到2000萬(wàn)日元（約合人民幣120萬(wàn)元）。
作為對(duì)比，其他大城市如名古屋市、神戶市的70平方米大小的房子出售均價(jià)自有數(shù)據(jù)以來(lái)，價(jià)格穩(wěn)在2000萬(wàn)日元（約合人民幣120萬(wàn)元）的水平，近年來(lái)也并沒(méi)有隨著東京房?jī)r(jià)上漲而上漲，價(jià)格相當(dāng)于東京中心區(qū)房?jī)r(jià)的30%，甚至要更低。
東京房?jī)r(jià)印證了那句關(guān)于房地產(chǎn)的著名論斷：三件事情最重要，位置、位置、位置。
03
去中心化的失敗
值得注意的是，雖然日本政府致力于去中心化、重振其他地區(qū)經(jīng)濟(jì)，但是仍然無(wú)法阻擋人口向東京聚集。
20世紀(jì)70年代，日本政府就曾提出將太平洋沿岸帶功能向其他地區(qū)轉(zhuǎn)移，但這項(xiàng)計(jì)劃只是暫時(shí)性地阻止了人口向東京流動(dòng)，后來(lái)因?yàn)檗D(zhuǎn)移地區(qū)難以實(shí)現(xiàn)就業(yè)，吸納人口自循環(huán)，用的是政府支出進(jìn)行基建，效果并沒(méi)有持續(xù)。而后幾十年間，日本出臺(tái)了多項(xiàng)去中心計(jì)劃，卻都一直不慍不火，效果不佳，逐漸淡出討論的范圍。
2014年一份智庫(kù)報(bào)告指出，如不采取措施，日本將有1800個(gè)市面臨消失的命運(yùn)。同一年，日本首相安倍晉三再次將區(qū)域重振提上日程，公布了稅收等一攬子優(yōu)惠政策，并在2015年給予了4萬(wàn)億日元（約合人民幣2400億元）的地區(qū)振興財(cái)政預(yù)算。
但此舉效果依舊不佳，各級(jí)政府激烈反對(duì)，截至2016年年底，僅12家公司重新轉(zhuǎn)移了總部所在地。在2017年的財(cái)政預(yù)算中，更是只字未提去中心化、刺激地區(qū)經(jīng)濟(jì)等議題。
04
東京房?jī)r(jià)的構(gòu)成
一般而言，房?jī)r(jià)包含地價(jià)、房地產(chǎn)稅費(fèi)、建筑開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等幾部分，東京的房?jī)r(jià)也不例外。在日本這樣的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)隨著成本項(xiàng)加成，因此房?jī)r(jià)隨著前三個(gè)成本項(xiàng)目而波動(dòng)。
1土地規(guī)劃
看土地價(jià)格，先看當(dāng)?shù)氐耐恋匾?guī)劃。
回顧歷史，東京的土地規(guī)劃其實(shí)經(jīng)歷了一個(gè)變化的過(guò)程。日本在20世紀(jì)80年代經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫，其中一個(gè)重要表現(xiàn)是當(dāng)時(shí)隨著地價(jià)的不斷上漲，土地所有權(quán)與土地用途不斷集中。當(dāng)時(shí)，東京60%的土地其實(shí)是歸3.2%的大戶業(yè)主（即擁有2000平方米以上土地的個(gè)人或公司）所有，這些業(yè)主主要為大型企業(yè)或財(cái)團(tuán)。他們購(gòu)買(mǎi)土地的方式主要通過(guò)銀行貸款，當(dāng)時(shí)日本寬松的金融環(huán)境以及日本央行長(zhǎng)期的低利率政策為他們加杠桿提供了溫潤(rùn)的土壤，于是他們不計(jì)后果地融資圈地，建造寫(xiě)字樓或購(gòu)物中心。
1972—1990年，東京中心區(qū)辦公樓的樓面面積上升了74.3%，最終導(dǎo)致辦公樓供給過(guò)剩。
（圖為東京辦公樓群 圖源：視覺(jué)中國(guó)）
日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，地價(jià)開(kāi)始大幅下滑。購(gòu)地企業(yè)屯著大量閑置的辦公用地，面臨巨大還貸壓力，導(dǎo)致銀行系統(tǒng)開(kāi)始出現(xiàn)大量壞賬。壓力之下，政府逐步放松對(duì)樓市開(kāi)發(fā)的限制，調(diào)整土地規(guī)劃政策，讓私人部門(mén)更加積極地參與到城市規(guī)劃、建設(shè)中去，以振興經(jīng)濟(jì)，最終有了2002年《城市復(fù)興法》的出臺(tái)。
《城市復(fù)興法》讓土地分區(qū)變得更加容易，也讓私人部門(mén)的參與更加積極。在商業(yè)用地區(qū)，房屋用途幾乎可以隨意指定——只要土地所有者能夠提出修改方案，讓該區(qū)域2/3的所有者都同意，那么土地用途就能改變，這大幅提高了政府主導(dǎo)的土地分區(qū)的效率。
2003年，隨著放松建筑物外觀結(jié)構(gòu)規(guī)定、允許提高容積率這兩項(xiàng)政策的出臺(tái)，東京地區(qū)出現(xiàn)了樓層更高、樓間距更窄、容積率明顯提升的建筑。這一連串的政策直接提升了東京的土地供給水平。在以前沿海的工業(yè)用地區(qū)，大量的高層公寓拔地而起。
有意思的是，隨著限高政策的逐步取締，位于千代田區(qū)的皇居所在地，也難逃被高聳入云的大廈包圍的命運(yùn)。按理說(shuō)皇居是日本歷史的重要象征，且日本皇室還在政治生活中發(fā)揮著一定的作用，皇室建筑應(yīng)該受到保護(hù)。但是，相比之下，增加土地供給、滿足市場(chǎng)需求的力量似乎更為強(qiáng)大。最終，與皇居所在地一街之隔的，是超高層建筑聳立，并不斷修建、增高的丸之內(nèi)商業(yè)街。
寬松的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境，加上日本土地的私人永久所有屬性，讓土地所有者有權(quán)自由處置、出售、出借土地，或者自由地推倒重建，而開(kāi)發(fā)商、政府均無(wú)權(quán)干涉。這也使得東京房屋修建率極高。2016年?yáng)|京14萬(wàn)戶新建住房開(kāi)工，而美國(guó)紐約州同年的新建住宅套數(shù)僅3.4萬(wàn)套。在東京市區(qū)，建筑工地幾乎隨處可見(jiàn)——常常可見(jiàn)在高樓間狹小的空地上，或者摩天大樓的頂上，在施工。
2土地價(jià)格
在東京不同區(qū)域之間，住宅用地價(jià)格分化明顯。2004年以來(lái)，東京都住宅用地的平均單價(jià)在每平方米50萬(wàn)日元（約合人民幣3萬(wàn)元）上下微幅波動(dòng)，而東京23個(gè)特別行政區(qū)的住宅地價(jià)波動(dòng)較大，漲幅也較大。以東京中心三區(qū)平均住宅地價(jià)為例，2013年以來(lái)這三區(qū)住宅地價(jià)持續(xù)上漲，千代田區(qū)住宅地價(jià)4年累計(jì)漲幅為33%。
中心區(qū)的地價(jià)上漲，與人口向此聚集以及土地供應(yīng)有限有關(guān)。即便是盡力增加建筑高度，從而增加有效供地面積，還是不能完全滿足需求，導(dǎo)致價(jià)格不斷上漲。
日本全國(guó)的土地價(jià)格差異也很大，并且漲跌互現(xiàn)。漲跌區(qū)域最明顯的區(qū)別在于是否在交通、商場(chǎng)的行走半徑內(nèi)。
根據(jù)日本國(guó)土交通省公布的數(shù)據(jù)，東京核心區(qū)住宅、商業(yè)用地在近四年累計(jì)漲幅超過(guò)25%，年均同比漲幅超過(guò)6%。這些區(qū)域地價(jià)的持續(xù)上漲與日本經(jīng)濟(jì)變好、辦公樓空置率低、需求走強(qiáng)有關(guān)。
3房地產(chǎn)稅
如果在東京購(gòu)買(mǎi)一套5000萬(wàn)日元（約合人民幣300萬(wàn)元）的房產(chǎn)，獲得房屋及其所占土地的所有權(quán)，加上中介費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅及印花稅等稅費(fèi)，購(gòu)房人需支付的款項(xiàng)實(shí)際約為5229萬(wàn)日元（約合人民幣313萬(wàn)元）（如表12–2計(jì)算）。其中，購(gòu)置稅占房款的4.58%，不動(dòng)產(chǎn)稅占1.4%，市政建設(shè)稅占0.3%。同時(shí)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)稅和市政建設(shè)稅，每年征收一次，每3年對(duì)稅基資產(chǎn)進(jìn)行一次重估，對(duì)土地、建筑物等均征稅。
不論購(gòu)房者是否擁有日本國(guó)籍或者是否居住在日本，這些稅費(fèi)是都需要繳納的。雖然購(gòu)房者在買(mǎi)房后每年繳納的額度總共為重估價(jià)的1.7%，似乎并不是很高，但是如果做一個(gè)測(cè)算的話，結(jié)果就不大相同了。將這套價(jià)值5000萬(wàn)日元的房產(chǎn)，按“3000萬(wàn)日元（約合人民幣180萬(wàn)元）建筑+土地”的不變重估價(jià)折算70年，折現(xiàn)利率為日本主要銀行貸款利率（1%），則不動(dòng)產(chǎn)加上市政建設(shè)稅的總額折現(xiàn)價(jià)約為2560萬(wàn)日元（約合人民幣153萬(wàn)元），直接將這套房產(chǎn)的實(shí)際支付款項(xiàng)提高了51.2%。
由此可見(jiàn)，在做地產(chǎn)的跨國(guó)價(jià)格比較時(shí)，房地產(chǎn)稅的影響不容小覷。
表12–2東京購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)實(shí)際支付價(jià)款及每年稅收支出
日本的房地產(chǎn)稅政策是由中央政府決定的，但對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以及對(duì)房地產(chǎn)稅的征收都是由日本地方政府來(lái)執(zhí)行。通常，地方政府拿走52%的稅收收入。房地產(chǎn)稅的稅基并不是業(yè)主收入，而是資產(chǎn)重估價(jià)。隨著日本經(jīng)濟(jì)下行，業(yè)主失業(yè)或由于資金緊張而不能繳稅的情況時(shí)有發(fā)生。此時(shí)，業(yè)主通常將償還抵押貸款的義務(wù)排在繳納不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)前面。遇到這種情況，地方政府通常會(huì)適當(dāng)減免業(yè)主負(fù)擔(dān)，或者直接從業(yè)主儲(chǔ)蓄賬戶中扣款。
4建筑開(kāi)發(fā)成本
日本新建房屋的定價(jià)通常是基于購(gòu)地成本、建筑成本、銷(xiāo)售利潤(rùn)三項(xiàng)相加。2012年以來(lái)日本的建筑成本一直在上升。2016年日本建筑成本平均為19.7萬(wàn)日元/平方米（約合人民幣1.18萬(wàn)元/平方米），部分推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。建筑成本跟房屋類(lèi)型相關(guān)。2016年，酒店、餐廳等建筑成本平均為33.9萬(wàn)日元/平方米（約合人民幣2萬(wàn)元/平方米），同比上漲29.4%，漲幅更大。
建筑開(kāi)發(fā)成本的上升是多方面因素造成的，行業(yè)內(nèi)勞動(dòng)力缺口大、人工成本快速上漲是東京地區(qū)建筑成本上升的主要原因；全日本范圍內(nèi)對(duì)酒店、2020年奧利匹克場(chǎng)館修建的需求也推動(dòng)著建筑成本上漲。另外，原材料價(jià)格的不斷走高，在未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步推高建筑成本。
05
東京住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀
隨著東京地區(qū)，特別是市區(qū)、中心區(qū)房?jī)r(jià)近年來(lái)的持續(xù)上漲，普通家庭收入很難跟上不斷上漲的房?jī)r(jià)，需求群體，特別是25-44歲年輕人群的買(mǎi)房意愿不斷下降。與之相應(yīng)的是租房需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)，特別是在東京城中心、公共交通便捷的地方。
根據(jù)日本總務(wù)省的測(cè)算，東京流入人口中，有90%的年齡分布在20-29歲之間，而兒童和64歲以上的老人則持續(xù)流出。持續(xù)涌入的處于工作年齡的年輕人，為東京租房市場(chǎng)創(chuàng)造出穩(wěn)定的需求。
從房租供給端看，金融危機(jī)后東京地區(qū)平均每年新增14萬(wàn)套的新房供給，其中約50%的新房是用于出租的。2015年，安倍政府提高了遺產(chǎn)稅稅率，其直接的結(jié)果是讓大批富人競(jìng)相投資高層公寓用于出租。因?yàn)楦邔咏ㄖ挝环块g所占土地的估價(jià)稅基大幅低于低層豪宅，進(jìn)而大幅降低了遺產(chǎn)稅的征收稅額，所以很多投資者選擇投資高層住宅用于出租，以規(guī)避遺產(chǎn)稅。日本央行在2017年年初的一份區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告中，指出規(guī)避遺產(chǎn)稅、尋找更高資產(chǎn)收益率，加劇了日本房租市場(chǎng)的供給繁榮。
隨著租房需求的上升，東京的住房租金也呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，且區(qū)域間分化明顯。2008年金融危機(jī)以來(lái)，東京房租先降后升，在2012年開(kāi)始反彈。不管房?jī)r(jià)是下降，還是上升，東京中心5區(qū)（除去文京區(qū)）的租金都表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，下降得少，上升得多。相對(duì)于東京整體房租市場(chǎng)的平均水平，中心5區(qū)的房租持續(xù)表現(xiàn)出高溢價(jià)。另外，東京南部和北部中心區(qū)的房租也有較高溢價(jià)，主要是受益于這些區(qū)域非常便捷的交通。
從房租絕對(duì)值來(lái)看，東京中心5區(qū)的房租目前是每月4200-4300日元/平方米（約252-258人民幣/平方米）。如果租用一套70平方米的住宅，月租金約為30萬(wàn)日元，折合人民幣約為每月1.8萬(wàn)元。相比之下，目前北京、上海市中心的房租還是要低很多，不到東京的一半。
與中心區(qū)形成鮮明對(duì)比的，是非中心區(qū)供給過(guò)剩，空置率較高，房租上漲緩慢。在東京郊區(qū)，房屋空置率高達(dá)30%-40%，而且房東每月都需繳納不少的管理費(fèi)、修繕基金及不動(dòng)產(chǎn)稅等，這些地區(qū)的房租收益率堪憂。
06
到底要不要在東京買(mǎi)房
我們來(lái)測(cè)算一下在東京購(gòu)房的投資收益率。如果在東京投資一套70平方米大小的公寓用于出租，假設(shè)房子在中心6區(qū)，房屋總價(jià)為7300萬(wàn)日元（約合人民幣440萬(wàn)元），每月租金為30萬(wàn)日元（約合人民幣1.8萬(wàn)元），那么租金收益率（年租金收入/房屋買(mǎi)價(jià)）約為5%。東京23區(qū)的收益率差不多，房?jī)r(jià)便宜的地方租金也便宜。扣除每年房產(chǎn)持有人需要繳納的1.4%的不動(dòng)產(chǎn)稅、0.3%的市政建設(shè)稅，再扣除管理費(fèi)、修繕費(fèi)等費(fèi)用，也就是各種稅費(fèi)附加每年2%的凈租金，收益率約為3%。
房產(chǎn)投資的另一部分收益是房產(chǎn)升值。房產(chǎn)實(shí)際升值大小則取決于未來(lái)的變化，老齡化、人口流動(dòng)等因素都很重要，很難準(zhǔn)確估計(jì)。為了理解這一概念，暫且假設(shè)所購(gòu)價(jià)值7000萬(wàn)日元的房產(chǎn)的年均增值率為5%，這個(gè)速度不低，高于過(guò)去10年的平均增速（2.6%）。持有5年內(nèi)，東京地產(chǎn)升值的資本所得將繳稅30%，5年后繳納15%。為了省稅，假設(shè)持有6年，稅率以15%計(jì)算。
持有6年，累積的房?jī)r(jià)上漲收益率是30%，扣除資本所得稅之后是25.5%。值得注意的是，買(mǎi)房、賣(mài)房時(shí)的中介費(fèi)、律師費(fèi)、消費(fèi)稅等也是不小的支出，約占價(jià)款的4.5%，折算下來(lái)實(shí)際資本利得只有16.5%，折合每年2.75%。每年繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅、市政建設(shè)稅、管理費(fèi)及修繕費(fèi)等以2%的比率計(jì)算，實(shí)際每年得到的投資收益率只有0.75%。也就是說(shuō)，看得到的30%的升值率，實(shí)際到手只能拿到4%-5%，年化利率約0.75%。如果買(mǎi)家不是日本居民，在投資收入?yún)R出國(guó)外時(shí)，還需上繳20.42%的所得稅，最終的凈收益率約0.6%。另外，匯率波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和收益，因?yàn)樯婕皡R率的預(yù)測(cè)，此處并沒(méi)有將其計(jì)算在內(nèi)。
簡(jiǎn)言之，看起來(lái)不錯(cuò)的資本增值率（5%），因?yàn)橐鄢钟谐杀荆?%）、買(mǎi)賣(mài)交易成本（1.5%）、資本利得稅（0.75%）、收入出境稅（0.15%），最后所剩無(wú)幾（0.6%）。拉長(zhǎng)持有時(shí)間，會(huì)將交易費(fèi)用攤銷(xiāo)到多年，比如從1.5%降到0.5%（相當(dāng)于持有20年左右），再假設(shè)所得不匯出日本，免掉0.15%的出境稅，則收益率增加到1.75%。
假設(shè)投資者是中國(guó)公民，如果投資日本房產(chǎn)只是用于獲取租金收益，則每年3%的凈租金收益率略高于我國(guó)兩年期定期存款收益率（2.25%），低于我國(guó)國(guó)債收益率（3.5%左右）、貨幣基金收益率（4%）和一年期理財(cái)產(chǎn)品收益率（5%）。進(jìn)一步考慮房租的對(duì)抗通貨膨脹的能力，租金收益率和我國(guó)的國(guó)債收益率差不多。如果是用于保值增值目的，則需注意看到房?jī)r(jià)增值與實(shí)際到手的資本回報(bào)相差巨大，到手回報(bào)只是增值的一小部分。考慮到東京人口流入趨勢(shì)可能在2030年左右減緩，那時(shí)東京房?jī)r(jià)的增速也可能放慢，日本房地產(chǎn)的資本收益率還會(huì)降低。
從城市化階段和發(fā)展水平的角度來(lái)看，東京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度大概率小于中國(guó)一線城市和熱點(diǎn)二線城市。而如果投資離東京市區(qū)較遠(yuǎn)、非交通樞紐地區(qū)的房產(chǎn)，雖然價(jià)格相對(duì)便宜，但從目前已經(jīng)出現(xiàn)的較高空置率來(lái)看，想要出租、出售的困難很大，這些地區(qū)的凈租金收益將大幅低于3%，資本利得年化收益率也會(huì)相應(yīng)降低。